Bausparvertrag Kosten 2026: Abschlussgebühr, Zinsen, Vergleich

Ein Bausparvertrag verbindet eine Sparphase mit dem Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen und dient vor allem der Zinssicherung für eine spätere Baufinanzierung. Ein Bausparvertrag kostet als Abschlussgebühr 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, bei 50.000 EUR sind das 500 bis 800 EUR. Diese Gebühr ist der mit Abstand größte Kostenblock. Hinzu kommen ein mögliches Agio auf das Darlehen und in der Vergangenheit oft Jahresgebühren, die der Bundesgerichtshof für die Sparphase aber untersagt hat. Als reines Sparprodukt lohnt sich Bausparen wegen der Kosten kaum, sein Wert liegt im garantierten Darlehenszins.

Kosten 2026 im Überblick

Die wichtigste Kostenposition ist die Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Weitere Kosten entstehen durch ein mögliches Agio auf das Darlehen. Die folgende Tabelle zeigt die typischen Kostenbausteine.

Die Aufstellung zeigt das Kernproblem: Der Abschlussgebühr und dem niedrigen Guthabenzins steht in der Sparphase kaum Ertrag gegenüber. Der eigentliche Wert des Bausparvertrags liegt nicht im Sparen, sondern im späteren zinsgünstigen Darlehen. Wer das versteht, kann einschätzen, ob sich ein Abschluss lohnt.

Die Abschlussgebühr als größter Kostenblock

Die Abschlussgebühr beträgt 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und ist die größte Kostenposition des Vertrags. Bei einer Bausparsumme von 100.000 EUR sind das je nach Tarif 1.000 bis 1.600 EUR.

Die Bausparsumme ist die Summe aus dem angesparten Guthaben und dem späteren Bauspardarlehen, also das gesamte Finanzierungsziel. Auf diese Summe wird die Abschlussgebühr berechnet, weshalb sie schnell vierstellig wird. Der Anbieter Schwäbisch Hall weist für seinen Tarif Fuchs bei 100.000 EUR Bausparsumme genau 1,6 Prozent, also 1.600 EUR, aus. Weil die Gebühr direkt von der Bausparsumme abhängt, ist deren Höhe der wichtigste Kostenfaktor.

Wann die Abschlussgebühr fällig wird

Die Abschlussgebühr wird meist aus den ersten Sparraten verrechnet, kann aber auch als Einmalzahlung geleistet werden. Eingehende Zahlungen werden dabei zuerst auf die Gebühr angerechnet.

Das bedeutet, dass Ihre ersten Einzahlungen zunächst die Abschlussgebühr tilgen und erst danach das eigentliche Sparguthaben aufbauen. Wichtig ist zudem: Die Gebühr wird bei einer Kündigung, einer Reduzierung der Bausparsumme oder einem Verzicht auf das Darlehen nicht zurückgezahlt. Nur bei einem wirksamen Widerruf innerhalb der Frist gibt es das Geld zurück. Erhöhen Sie später die Bausparsumme, fällt anteilig eine zusätzliche Erhöhungsgebühr an.

Jahresgebühr in der Sparphase unzulässig

Jahresgebühren in der Sparphase sind seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom November 2022 unzulässig. Bausparkassen dürfen für die Ansparphase kein Kontoentgelt mehr verlangen.

Früher verlangten viele Bausparkassen ein jährliches Kontoentgelt, oft zwischen 12 und 36 EUR. Der Bundesgerichtshof entschied am 15. November 2022, dass solche Jahresentgelte in der Ansparphase unwirksam sind. Bereits gezahlte Beträge lassen sich zurückfordern, wofür die Verbraucherzentrale einen Musterbrief bereitstellt. Eine Ausnahme betrifft laufende Riester-Bausparverträge, bei denen die Rechtslage noch offen ist und teils weiter Entgelte erhoben werden. Prüfen Sie deshalb Ihre alten Verträge auf solche Gebühren.

Das Agio auf das Bauspardarlehen

Auf das Bauspardarlehen kommt oft ein Agio von 1 bis 2 Prozent der Darlehenssumme, das den effektiven Zins erhöht. Dadurch ist das Darlehen weniger günstig, als der beworbene Zinssatz vermuten lässt.

Das Agio ist ein Aufgeld, das bei der Auszahlung des Darlehens einbehalten oder auf die Schuld aufgeschlagen wird. Bei einem Darlehen von 30.000 EUR bedeutet ein Agio von 1 bis 2 Prozent zusätzliche Kosten von 300 bis 600 EUR. Diese Kosten fließen in den Effektivzins ein und mindern den Zinsvorteil des Bauspardarlehens. Achten Sie beim Tarifvergleich deshalb nicht nur auf den nominalen Darlehenszins, sondern auf den Effektivzins inklusive Agio.

So funktioniert ein Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag läuft in zwei Phasen: der Sparphase mit niedrigem Guthabenzins und der Darlehensphase mit festem, günstigem Darlehenszins. Die Bausparsumme setzt sich aus Guthaben und Darlehen zusammen.

In der Sparphase zahlen Sie regelmäßig ein und erhalten dafür einen sehr niedrigen Guthabenzins. Ist ein bestimmtes Mindestguthaben erreicht und die nötige Bewertungszahl vorhanden, wird der Vertrag zuteilungsreif. Dann können Sie das angesparte Guthaben plus das Bauspardarlehen abrufen und für Bau, Kauf oder Modernisierung verwenden. Der Darlehenszins ist bereits bei Vertragsabschluss festgeschrieben, was die Planungssicherheit ausmacht. Genau darin liegt der eigentliche Zweck des Bausparens.

Zuteilung und Bewertungszahl

Die Zuteilung erfolgt, wenn Sie das Mindestsparguthaben von typisch 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreicht haben und die Bewertungszahl ausreicht. Erst dann steht das Darlehen zur Verfügung.

Das Mindestsparguthaben liegt bei den meisten Tarifen bei etwa 40 Prozent der Bausparsumme. Die Bewertungszahl ist eine Kennziffer, die berücksichtigt, wie viel und wie lange Sie gespart haben. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein, damit der Vertrag zuteilungsreif wird, und die Zuteilung erfolgt meist zu festen Quartalsterminen. Der genaue Zeitpunkt der Zuteilung lässt sich nicht auf den Tag vorhersagen, was bei einer konkreten Baufinanzierung berücksichtigt werden muss.

Zinsen 2026 in der Spar- und Darlehensphase

Der Guthabenzins liegt 2026 sehr niedrig bei 0,01 bis 0,25 Prozent, der feste Darlehenszins bei rund 1,5 bis 3,5 Prozent. Der Vorteil liegt klar in der Darlehensphase.

Der niedrige Guthabenzins bedeutet, dass Ihr Erspartes in der Sparphase kaum wächst. Der eigentliche Nutzen ist der garantierte Darlehenszins, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird und über die gesamte Laufzeit gilt. Liegen die allgemeinen Baufinanzierungszinsen später höher, etwa bei 3,5 bis 4 Prozent, kann das Bauspardarlehen deutlich günstiger sein. Genau diese Zinssicherung macht den Bausparvertrag bei steigenden oder unsicheren Zinsen wieder interessanter als in der Nullzinsphase.

Was beeinflusst die Kosten

Die Kosten bestimmen vor allem die Höhe der Bausparsumme, der gewählte Tarif und ein mögliches Agio auf das Darlehen. Die Bausparsumme ist der größte Hebel, weil sie die Abschlussgebühr direkt bestimmt.

Je höher die Bausparsumme, desto höher die Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent. Der Tarif entscheidet über den Guthaben- und Darlehenszins, über das Agio und die Bewertungszahl. Ein Agio auf das Darlehen erhöht die effektiven Kosten zusätzlich. Weil die Jahresgebühr in der Sparphase entfällt, konzentrieren sich die vermeidbaren Kosten auf die Bausparsumme und das Agio. Wer beide im Blick behält, hält die Gesamtkosten niedrig.

Wohnungsbauprämie 2026

Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent auf maximal 700 EUR für Ledige und 1.400 EUR für Verheiratete, also höchstens 70 beziehungsweise 140 EUR im Jahr. Sie ist an eine Einkommensgrenze geknüpft.

Die Prämie erhalten nur Sparer mit einem zu versteuernden Einkommen bis 35.000 EUR für Ledige und 70.000 EUR für Verheiratete. Wer diese Grenze einhält und den Höchstbetrag einzahlt, bekommt bis zu 70 oder 140 EUR geschenkt. Zu beachten ist eine Änderung: Seit dem Sparjahr 2024 werden vermögenswirksame Leistungen nicht mehr über die Wohnungsbauprämie gefördert. Die Prämie ist ein echter Renditebaustein, sofern Sie die Einkommensgrenze einhalten.

Arbeitnehmersparzulage 2026

Für vermögenswirksame Leistungen in einen Bausparvertrag gibt es die Arbeitnehmersparzulage von 9 Prozent auf maximal 470 EUR für Ledige und 940 EUR für Verheiratete. Das ergibt bis zu 42 beziehungsweise 85 EUR im Jahr.

Auch diese Förderung ist an eine Einkommensgrenze gebunden, hier ein zu versteuerndes Einkommen bis 40.000 EUR für Ledige und 80.000 EUR für Verheiratete. Viele Arbeitgeber zahlen vermögenswirksame Leistungen, die Sie in den Bausparvertrag lenken können. Wer beide Förderungen kombiniert, also Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage, kann seine Rendite in der Sparphase spürbar aufbessern. Ohne diese Förderungen ist die Sparphase dagegen wegen der Kosten oft ein Verlustgeschäft.

Bausparen als Zinssicherung

Der eigentliche Wert eines Bausparvertrags liegt in der Zinssicherung: Der Darlehenszins wird bei Abschluss festgeschrieben und schützt vor steigenden Zinsen. Für eine geplante Baufinanzierung in einigen Jahren ist das der Hauptvorteil.

Wer heute weiß, dass er in einigen Jahren bauen oder modernisieren will, kann sich mit einem Bausparvertrag den heutigen Darlehenszins sichern. Steigen die Bauzinsen bis dahin, ist das Bauspardarlehen günstiger als ein dann neu abgeschlossener Kredit. Diese Absicherung gegen das Zinsrisiko ist der Grund, warum Bausparen trotz der Kosten sinnvoll sein kann. Als reine Geldanlage ohne Darlehensabsicht lohnt es sich dagegen selten.

Wie Verbraucherschützer urteilen

Verbraucherschützer bewerten den Bausparvertrag als reines Sparprodukt kritisch, weil die Rendite in der Sparphase wegen der Kosten meist negativ ist. Die Verbraucherzentrale spricht von einem klaren Minusgeschäft.

In einem Beispiel der Verbraucherzentrale erwirtschaftete ein Sparer über achteinhalb Jahre nur rund 22 EUR Zinsertrag, dem die Abschlussgebühr und andere Kosten gegenüberstehen. Finanztip formuliert, dass sich ein Bausparvertrag als reiner Sparvertrag heute in der Regel nicht mehr lohnt, weil Tagesgeld ohne Kosten mehr bringt. Diese Kritik betrifft ausdrücklich die Geldanlage. Für die Zinssicherung einer späteren Finanzierung und für Empfänger staatlicher Förderung kann der Vertrag dagegen sinnvoll sein.

Für wen sich Bausparen lohnt

Bausparen lohnt sich vor allem für Menschen, die eine spätere Baufinanzierung planen und sich den heutigen Zins sichern wollen. Auch Empfänger von Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage profitieren.

Sinnvoll ist der Vertrag zudem für kleinere Modernisierungsdarlehen unter 50.000 EUR, für die klassische Baukredite oft nicht vergeben werden, und für Menschen, die diszipliniert über sechs bis acht Jahre sparen wollen. Weniger geeignet ist Bausparen für alle, die nur eine renditestarke Geldanlage suchen, denn dafür gibt es günstigere Alternativen. Die ehrliche Frage lautet: Will ich vor allem sparen oder einen künftigen Darlehenszins absichern? Nur im zweiten Fall spielt der Bausparvertrag seine Stärke aus.

Beispielrechnung Schritt für Schritt

Bei einer Bausparsumme von 50.000 EUR und einem Tarif mit 1,6 Prozent fällt eine Abschlussgebühr von 800 EUR an. Diese wird aus den ersten Sparraten verrechnet.

In der Sparphase bringt ein Guthabenzins von 0,1 Prozent nur wenige EUR im Jahr, sodass die Rendite nach Kosten meist negativ ist. Der Nutzen entsteht erst in der Darlehensphase: Sichern Sie sich einen festen Darlehenszins von etwa 2 Prozent, während der Markt später bei 4 Prozent liegt, sparen Sie über die Darlehenslaufzeit einen erheblichen Betrag. Rechnen Sie das Agio in den Effektivzins ein. Die Beispielrechnung zeigt: Ohne Darlehensabsicht ist der Vertrag ein Verlustgeschäft, mit Zinssicherung kann er sich klar lohnen.

Unzulässige Gebühren zurückfordern

Jahresentgelte, die eine Bausparkasse in der Sparphase erhoben hat, können Sie zurückfordern, weil sie laut Bundesgerichtshof unzulässig sind. Das betrifft Beträge von oft 12 bis 36 EUR pro Jahr.

Die Verbraucherzentrale nennt konkrete Bausparkassen und Beträge und stellt einen Musterbrief zur Rückforderung bereit. Prüfen Sie Ihre Kontoauszüge auf jährliche Kontoentgelte in der Ansparphase und fordern Sie diese schriftlich zurück. Über mehrere Jahre summieren sich diese Beträge zu einer spürbaren Summe. Beachten Sie dabei die Verjährungsfristen und handeln Sie zeitnah. Bei Riester-Bausparverträgen ist die Rechtslage allerdings noch nicht abschließend geklärt.

Häufige Fehler beim Abschluss

Der häufigste Fehler ist, den Bausparvertrag als reine Geldanlage abzuschließen, obwohl die Sparphase nach Kosten ein Verlustgeschäft ist. Ohne Darlehensabsicht lohnt sich der Vertrag selten.

Ein zweiter Fehler ist eine zu hohe Bausparsumme, denn jede zusätzliche Summe erhöht die Abschlussgebühr. Weitere Fehler sind das Übersehen des Agios beim Zinsvergleich, das Verschenken der staatlichen Förderung und das Zahlen unzulässiger Jahresgebühren. Prüfen Sie vor dem Abschluss den Effektivzins des Darlehens inklusive Agio, wählen Sie die Bausparsumme realistisch und nutzen Sie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage, wenn Sie die Einkommensgrenzen einhalten.

5 Wege, bei den Kosten zu sparen

Der wichtigste Hebel ist, die Bausparsumme nicht zu hoch zu wählen, denn je zusätzliche 10.000 EUR kosten bei 1,6 Prozent rund 160 EUR mehr Abschlussgebühr. Setzen Sie die Summe realistisch am tatsächlichen Finanzierungsziel an.

Nutzen Sie zweitens die Wohnungsbauprämie: 700 EUR Einzahlung bringen 70 EUR geschenkt, wenn Ihr Einkommen unter der Grenze liegt. Lenken Sie drittens vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers in den Vertrag und sichern Sie sich die Arbeitnehmersparzulage von bis zu 42 EUR.

Fordern Sie viertens unzulässige Jahresgebühren der Sparphase zurück, die laut Bundesgerichtshof unwirksam sind. Und prüfen Sie fünftens den Tarif auf ein Agio, denn 1 bis 2 Prozent Aufgeld auf das Darlehen mindern den Zinsvorteil und gehören in den Effektivzins.

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Ein Kostenrechner macht die Gesamtkosten eines Bausparvertrags transparent, bevor Sie abschließen. Sie geben die Bausparsumme, den Tarif mit Guthaben- und Darlehenszins sowie ein mögliches Agio ein. Daraus ergeben sich die Abschlussgebühr, die Rendite der Sparphase und der Effektivzins des Darlehens.

Besonders aufschlussreich ist der Vergleich zwischen der reinen Sparrendite und dem Zinsvorteil des Darlehens. Er zeigt, dass der Nutzen allein in der Zinssicherung liegt. Ein zweiter Vergleich stellt das Bauspardarlehen einem später neu abgeschlossenen Baukredit gegenüber und macht sichtbar, ab welchem Zinsanstieg sich die Absicherung lohnt. Die konkreten Werte hängen von Bausparsumme, Tarif und dem künftigen Zinsniveau ab.

Häufige Fragen zu den Kosten